phantomüberschrift, Architekt, Architekturbüro, Hannover, List, Verkehrswertgutachten, Gutachten, Wertermittlung, Sachverständiger, Gutachter, Immobilien, Grundstücke, Baugesetzbuch, BauGB, ImmoWertV, WertR 2006, Braunschweig, Hildesheim, Celle
Verkehrswertgutachten. Kurzgutachten.

Aus vielen Gründen kann es für Sie wichtig sein, den Wert Ihrer Immobilie zu kennen. Als freier Sachverständiger erstelle ich belastbare Verkehrswertgutachten oder kurze Wertermittlungen (Kurzgutachten) für Ihre interne Verwendung.

WORUM GEHT ES?

Kurz gesagt, es geht um die Ermittlung des Markt(Verkehrs-)wertes von unbebauten und bebauten Grundstücken (Immobilien). Zu diesem Zweck erstellt der Immobiliensachverständige ein entsprechendes Gutachten. Auf diesem Weg erhalten Sie belastbare Aussagen über den Wert und den Zustand Ihrer Immobilie.

WAS GENAU IST DER VERKEHRSWERT?

Für Grundstücks- und Gebäudebewertungen wird in Deutschland die Definition des § 194 Baugesetzbuch verwendet:

"Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."

Die Begriffe 'Verkehrswert' und 'Marktwert' sind demnach synonym. Für den Bereich der Immobilienbewertungen hat sich der Begriff 'Verkehrswert' allgemein durchgesetzt. Entspreched spricht man i. d. R. von einem 'Verkehrswertgutachten'.

Der Verkehrswert ist dabei nicht bzw. nicht immer gleichbedeutend mit dem Verkaufspreis. Der Verkehrswert stellt lediglich eine Preisprognose dar, bezogen auf einen bestimmten Stichtag sowie anderer Einflussgrößen wie Lage, Art und Zustand der Immobilie.

WANN IST EIN VERKEHRSWERTGUTACHTEN SINNVOLL?

Typische Anlässe für ein Verkehrswertgutachten sind z. B.


  • Kauf und Verkauf von Immobilien:
  •      Ermittlung eines marktgerechten Kauf-/Verkaufpreises

  • Vermögensauseinandersetzungen:
  •      - Erbschaftsangelegenheiten und Schenkungen

         - Ehescheidungen (Ermittlung des Zugewinns)

         - Vormundschaftsangelegenheiten

  • Steuerliche Zwecke:
  •      - Erbschafts- / Schenkungssteuer

         - Vermögensaufteilungen

         - Bilanzierungen in Unternehmen

  • Zwangsversteigerungen
  • Renditeprognosen für Kapitalanlagen
  • Bestimmung des Versicherungswerts (ohne Grundstückswert)

Abgestimmt auf den konkreten Anlass erstelle ich Wertermittlungen als Kurzgutachten für Ihre interne Verwendung oder als vollständige, gerichtlich verwertbare Verkehrswertgutachten (Vollgutachten).

WIE WIRD DER VERKEHRSWERT ERMITTELT?

Nach den Vorschriften der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ist zur Ermittlung des Verkehrswertes mindestens eins von drei normierten Wertermittlungsverfahren anzuwenden:


Vergleichswertverfahren (§ 15 ImmoWertV):


Mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens wird der Marktwert anhand anderer verkaufter Immobilien abgeleitet, die im Hinblick auf die wesentlichen wertbeeinflussenden Faktoren hinreichend mit dem zu bewertenden Objekt übereinstimmen. Da sich der so ermittelte Wert im Unterschied zum Sach- oder Ertragswertverfahren stark am aktuellen Marktgeschehen orientiert, ist das Vergleichswertverfahren insbesondere für selbst genutzte (nicht vermietete) Immobilien die zuverlässigste Methode, um zu einer realistischen Vorstellung über den erzielbaren Verkaufspreis zu kommen.


Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20 ImmoWertV):


Das Ertragswertverfahren eignet sich für die Verkehrswertermittlung von Objekten, bei denen nicht der Sachwert, sondern die Erzielung von - zukünftigen - Erträgen im Vordergrund steht. Hierzu gehören insbesondere Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum und gewerbliche Grundstücke.


Sachwertverfahren (§§ 21 bis 23 ImmoWertV):


Bei dieser Wertermittlungsmethode stehen die Gebäude-Herstellungskosten (fiktive Wiederbeschaffung) im Mittelpunkt. Diese werden getrennt vom Bodenwert und den Herstellungskosten der Außenanlagen ermittelt unter Berücksichtigung verschiedener wertbeeinflussender Faktoren wie Gebäudealter und -substanz. Das Sachwertverfahren findet insbesondere bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern Anwendung und (nur) dann, wenn für das Vergleichswertverfahren nicht genügend vergleichbare Objekte zur Verfügung stehen.

VERFAHRENSABLAUF // LEISTUNGSUMFANG

  • Durchführung eines Ortstermins mit Aufnahme aller wertrelevanten Daten
  • Beschaffung der benötigten Unterlagen durch den Auftraggeber
  • Erstellung des Verkehrswertgutachtens bzw. des Kurzgutachtens; Ermittlung des Verkehrswerts mit Hilfe von 2 normierten Verfahren
  • Zusätzliche Leistungen bei Bedarf:
    zusätzlicher Beratungstermin, örtliches Aufmaß, Erstellung von Plänen, Flächen- und Volumenberechnungen, Einholung von Auskünften und Unterlagen bei Behörden und anderen Stellen

Verkehrswertgutachten (Vollgutachten):


Ein ausführliches Verkehrswertgutachten ist gerichtsfest und zur Vorlage bei Behörden, Banken oder Versicherungen verwendbar. Es umfasst neben der eigentlichen Wertermittlung ausführliche Beschreibungen wertbeeinflussender Merkmale wie z. B. Lage und rechtliche Gegebenheiten sowie Ausstattung und Zustand der baulichen Anlagen. Die schriftliche Ausarbeitung umfasst je nach Schwierigkeitsgrad etwa 35 bis 50 Seiten.


Kurzgutachten:


Ein Kurzgutachten bietet sich an als kostengünstige und zeitsparende Alternative zu einem vollständigen Verkehrswertgutachten, wenn Sie lediglich einen Anhaltpunkt für den Marktwert Ihrer Immobilie benötigen. Ein Kurzgutachten kann nicht zur Vorlage bei Behörden, Banken oder Versicherungen verwendet werden und ist gerichtlich nicht verwertbar. Im Hinblick auf Verfahrensablauf und die eigentliche Wertermittlung ist ein Kurzgutachten vergleichbar mit einem vollständigen Verkehrswertgutachten. Die schriftliche Ausarbeitung umfasst jedoch nur etwa 10 bis 15 Seiten.

KOSTEN (HONORAR)

Die Vergütung von Wertgutachten im privaten Bereich ist nicht gesetzlich geregelt und zwischen den Vertragsparteien grundsätzlich frei vereinbar.

Mein Honorar setzt sich zusammen aus einem verkehrswertabhängigen Sockelbetrag sowie Aufschlägen für evtl. Besonderheiten (mehrere Stichtage, Baulasten, Rechte), zusätzliche Leistungen (zusätzlicher Beratungstermin, örtliches Aufmaß, Erstellung von Plänen, Flächen- und Volumenberechnungen, Einholung von Auskünften und Unterlagen bei Behörden und anderen Stellen) sowie einer Fahrtkostenpauschale.

BENÖTIGTE UNTERLAGEN

  • Auszug aus dem Grundbuch (nicht älter als 3 Monate)
  •      Erhältlich bei: Grundbuchamt (Amtsgericht)

  • Auszug aus der Liegenschaftskarte und dem Liegenschaftsbuch
  •      Erhältlich bei: Katasteramt

  • Anliegerbescheinigung
  •      Erhältlich bei: Gemeinde / Stadt / Landkreis

  • Schriftliche Auskunft über planungsrechtliche Gegebenheiten
  •      Erhältlich bei: Stadtplanungsamt

  • Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis
  •      Erhältlich bei: Bauordnungsamt

  • Auskunft aus dem Altlastenverzeichnis
  •      Erhältlich bei: Umweltamt

  • Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte, Ansichten), M 1:100
  •      Erhältlich bei: Bauordnungsamt (Bauakte)

  • Baubeschreibung
  •      Erhältlich bei: Bauordnungsamt (Bauakte)

  • Berechnungen: Nutzfläche / Wohnfläche, Rauminhalt
  •      Erhältlich bei: Bauordnungsamt (Bauakte)

  • Baugenehmigung
  •      Erhältlich bei: Bauordnungsamt (Bauakte)

  • Behördliche Schlussabnahmebescheinigung
  •      Erhältlich bei: Bauordnungsamt (Bauakte)

  • Zusammenstellung der Instandsetzungen und Modernisierungen
  •      Veranlassung durch: Eigentümer / Verwalter

  • Energieausweis
  •      Veranlassung durch: Eigentümer / Verwalter

  • Auszug aus der Denkmalliste
  •      Erhältlich bei: Denkmalschutzbehörde


Zusätzlich bei Mietobjekten:


  • Miet- / Pachtverträge mit Auflistung der Mieteinnahmen
  •      Veranlassung durch: Eigentümer / Verwalter

  • Auflistung der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten (BWK)
  •      Veranlassung durch: Eigentümer / Verwalter


Zusätzlich bei Eigentumswohnung und Teileigentum:


  • Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
  •      Erhältlich bei: Grundbuchamt (Amtsgericht)

  • Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen
  •      Veranlassung durch: Eigentümer / Verwalter

  • Auskunft über gemeinschaftlich angesparte Rücklagen
  •      Veranlassung durch: Eigentümer / Verwalter


Zusätzlich bei Erbbaurechten:


  • Erbbaurechtsvertrag
  •      Erhältlich bei: Grundbuchamt (Amtsgericht)

  • Zum Wertermittlungsstichtag gültiger Erbbauzins
  •      Veranlassung durch: Eigentümer / Erbbauberechtigter


Sonstige Unterlagen:


  • Ggf. weitere grundstücksbezogene Unterlagen
  • Vollmacht des Eigentümers für die Einholung von Auskünften und Akteneinsicht

RECHTLICHE GRUNDLAGEN

  • Bürgerliches Gesetzbuch - BGB
  • Baugesetzbuch - BauGB (mit DVO-BauGB)
  • Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV
  • Wertermittlungsrichtlinien - WertR 2006
  • Zweite Berechnungsverordnung - II.BV
  • Wohnflächenverordnung - WoFlV
  • Baunutzungsverordnung - BauNVO
  • Landesbauordnungen - hier: NBauO

ADRESSE


Oliver Trebitz Architekt
Podbielskistraße 2
30163 Hannover-List

Telefon +49 511 6968899


trebitz@ot-architekt.de

In Google Maps ansehen